WEST CHESTER, Ohio – Les retombées de la banlieue rongent depuis longtemps la campagne bucolique autour de Cincinnati. Il y a vingt-cinq ans, la croissance était alimentée par des logements abordables et des écoles primées. Mais, à mesure que l’économie a changé, les demandes d’espace ont changé.
Une partie de West Chester, une ville située à environ 18 miles au nord de Cincinnati, est délimitée par trois autoroutes inter-États, ce qui en a fait un centre logistique convoité, et les développeurs en ont pris note : il n’y a pas si longtemps, sept acres de terres agricoles étaient ciblées pour être réaffectées par Développement North Point.
À peine 18 mois après la proposition du projet, les premiers locataires ont commencé à emménager dans le West Chester Trade Center de 1,8 million de pieds carrés, qui s’était élevé sur ces acres et avait amené avec lui des entreprises médicales et de fabrication légère. General Electric a ouvert une installation d’impression 3D avec des emplois d’un salaire annuel moyen supérieur à 100 000 dollars, a déclaré David Fehr, directeur du département du développement économique du comté de Butler.
Ce qui rend le West Chester Trade Center remarquable, c’est qu’il a été construit sur la spéculation, ce qui signifie qu’il a été construit sans locataire garanti. En règle générale, les équipements des bâtiments de spécification sont rares, mais la plupart ont des quais de chargement, un dégagement en hauteur suffisant et des parkings.
Le besoin de rapidité rend les bâtiments de plus en plus attrayants pour les promoteurs et les responsables économiques, qui affirment que la tendance s’accélère.
« Nous avons commencé à voir une grande poussée il y a cinq ans, et les gens à qui nous parlons disent que c’est simplement que ces entreprises se développent à un tel rythme qu’elles n’auront ni le temps ni l’expertise pour construire un bâtiment à partir de rien », a déclaré M. dit Fehr.
Auparavant, une ville ouvrait un parc industriel en grande pompe, faisant la promotion de ses services publics et de ses routes, et les entreprises faisaient le reste. Mais ce processus, connu sous le nom de construction sur mesure, est trop lent pour de nombreuses entreprises dans l’écosystème de la chaîne d’approvisionnement de plus en plus instable.
Ce ne sont pas seulement les grands marchés qui participent au boom de la construction sur mesure. Même les petites villes mettent leurs muscles derrière de telles constructions.
À Whiteland, Indiana, une ville d’environ 4 400 habitants, les dirigeants locaux ont courtisé une entreprise d’Atlanta pour investir 70 millions de dollars dans la construction de deux bâtiments spécifiques, l’un de 500 000 pieds carrés et l’autre de 1,1 million de pieds carrés. Les bâtiments devraient être achevés en 2023 et 2024.
Les bâtiments spécifiques présentent des risques, tels que des conditions macroéconomiques instables et des conditions locales aiguës, qui peuvent assécher la demande en un clin d’œil, laissant une municipalité et un promoteur détenir un bâtiment vide.
Pour l’instant, « il ne semble pas que cette fête se terminera de si tôt », a déclaré Andrew Hunt, le directeur Vieth du Center for Real Estate de l’Université Marquette. Cela dépend de l’offre et de la demande, a-t-il déclaré. Les taux d’inoccupation sont si bas et tant de locataires sont à la recherche d’un espace que, même dans 30 mois, l’immeuble sera rempli.
« Historiquement, les bâtiments de spécification ont été risqués, mais dans un environnement de marché comme celui dans lequel nous nous trouvons actuellement, où il y a une course pour acheminer les marchandises plus rapidement et pour fabriquer plus de choses, la flexibilité de l’espace de spécification devient un atout, pas un handicap. », a déclaré M. Hunt. Il a ajouté que la vacance de l’espace industriel était inférieure à 5% à l’échelle nationale.
L’appétit insatiable pour les bâtiments prêts à emménager a été alimenté par le commerce électronique, qui s’est considérablement renforcé pendant la pandémie lorsque de nombreux fabricants ont ramené des installations à l’étranger aux États-Unis, a-t-il déclaré.
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26 juillet 2022, 9 h 17 HE
Un risque important, cependant, est l’inflation. Les coûts de construction et de main-d’œuvre augmentent, ce qui oblige les promoteurs à augmenter les loyers. M. Hunt estime qu’il en coûte aux développeurs 40 % de plus pour construire un entrepôt de spécifications moyen cette année que l’année dernière.
Mais certains observateurs de l’industrie affirment que l’inflation et les problèmes de chaîne d’approvisionnement contribuent au boom de la construction de spécifications plutôt que de l’entraver.
Les promoteurs aiment construire dès qu’ils le peuvent, car l’attente peut faire grimper les coûts, a déclaré Gary Roden, vice-président du développement commercial de la conception-construction chez TDIndustries, une entreprise de construction de Dallas. « Le Texas a un grand afflux d’entreprises, ce qui aide la demande et pousse les prêteurs à être plus optimistes », a-t-il déclaré.
La plupart des bâtiments aux spécifications sont flexibles. Souvent, environ 5% de l’espace est réservé aux bureaux, a déclaré M. Hunt, mais cela peut varier selon le marché.
À Austin, au Texas, par exemple, jusqu’à 10 % d’un bâtiment spécifique est souvent composé de bureaux, alors que San Antonio en demande moins.
« Les utilisations des bâtiments de spécification à San Antonio sont davantage basées sur la distribution », a déclaré Joe Iannacone, vice-président senior de Titan Development, qui est au milieu d’un développement de spécification de deux millions de pieds carrés à Hutto, au Texas, juste à l’extérieur d’Austin. .
La pensée de la récession est toujours au fond de son esprit, a déclaré M. Iannacone, mais les conditions du marché, en particulier dans le sud-ouest, ne montrent aucun signe de changement.
« Tous ces fournisseurs ont besoin d’espace, et il n’y a pas d’espace en ce moment », a-t-il déclaré. Titan choisit généralement des sites dans des municipalités plus petites où les restrictions de zonage sont généralement moins onéreuses.
NorthPoint Development, l’un des acteurs les plus importants du pays dans le développement de spécifications, a un projet de 40 millions de pieds carrés en cours à Joliet, dans l’Illinois. Les habitants se sont opposés à la taille, mais le conseil municipal a donné le feu vert à NorthPoint ce printemps.
Le marché soutiendra le développement, a déclaré Brent Miles, directeur du marketing de NorthPoint. « Il y a une énorme demande, et je ne la vois pas se terminer », a-t-il déclaré. Soixante-quinze pour cent des baux de NorthPoint sont en développement spéculatif.
Il a ajouté que la plupart des développeurs basaient leurs décisions sur trois critères : l’emplacement, l’infrastructure et la disponibilité de la main-d’œuvre.
Les bâtiments spéciaux sont plus que des entrepôts de coquilles. Les bâtiments à plusieurs étages sont de plus en plus courants, principalement dans les zones côtières où les terres sont rares. Certains constructeurs prennent même des risques sur des spécifications spécialisées, espérant capitaliser sur une demande croissante dans le secteur biomédical.
« Le besoin d’espace de laboratoire dépasse de loin l’offre actuelle », a déclaré Scott Cooper, vice-président et directeur de division chez Brasfield & Gorrie, l’une des plus grandes entreprises de construction privées aux États-Unis. « Cela a conduit nombre de nos clients à développer des bâtiments de laboratoire sur mesure pour donner à leurs locataires un coup de pouce dans leur course pour être les premiers sur le marché. »
Les clients biomédicaux sont convaincus qu’ils pourront louer l’espace aussi rapidement qu’il pourra être construit, a déclaré M. Cooper, ajoutant que la demande d’espace de laboratoire dans la région du Research Triangle de Caroline du Nord, par exemple, a augmenté.
« Avec des taux d’inoccupation aussi bas qu’ils le sont, il faudrait une diminution significative de la demande d’espace pour les sciences de la vie pour s’éloigner de la construction spéculative sur ces marchés clés », a-t-il déclaré.
