Inquiet des températures plus élevées, plus pluies fréquentes et intenses et la montée des mers qui grignotent les bords côtiers de New York, le conseil municipal a promulgué la loi locale 97 en 2019 dans le cadre d’un ensemble législatif pionnier visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre qui causent le changement climatique.
La loi se concentre sur les grands bâtiments de New York, fixant des limites à leurs émissions. Le million de bâtiments de la ville génèrent près de 70 % de ses émissions de carbone, car une grande partie de l’énergie pour leur chauffage, leur refroidissement et leur éclairage provient de la combustion de combustibles fossiles.
Maintenant, avec seulement 16 mois avant la date limite pour atteindre les premiers seuils – et avec la menace d’amendes pouvant atteindre des millions de dollars par an pour les bâtiments qui ne le font pas – les propriétaires sont en état d’alerte.
La bonne nouvelle est que presque tous les 50 000 bâtiments soumis à la loi seront en conformité pour la première échéance, le 1er janvier 2024, selon les estimations de la ville. Mais cela laisse 2 700 bâtiments à travers la ville où des mesures sont nécessaires pour éviter les amendes – systèmes de chauffage réglés, fenêtres qui fuient remplacées et éclairage économe en énergie installé.
Et les seuils d’émissions chutent considérablement pour la deuxième échéance, en 2030, ce qui signifiera probablement que de nombreux autres bâtiments devront apporter des changements majeurs – pas seulement ajuster les systèmes de construction mais les remplacer – ou payer de lourdes amendes.
Les sociétés immobilières avec de grands portefeuilles – et souvent du personnel consacré aux initiatives de développement durable – ont généralement rassemblé leur loi sur le carbone, et beaucoup sont sur la bonne voie pour éviter des pénalités écrasantes à court terme. Mais les entreprises familiales qui possèdent des bâtiments plus anciens qui ont encore des fournaises au mazout ou au gaz dans leurs sous-sols, et les conseils d’administration des coopératives et des condos résidentiels de la ville, sont dos au mur. Certains essaient encore de comprendre ce qu’ils doivent faire et comment ils paieront pour des projets d’immobilisations qu’ils n’avaient jamais prévus.
« Nous ne savons pas vraiment quelles sont nos obligations et quelles seront nos sanctions », a déclaré Debbie Fechter, associée chez Digby Management, une entreprise immobilière familiale qui possède quatre immeubles à Manhattan soumis à la loi locale 97.
Elle a ajouté que son entreprise avait du mal à attirer l’attention des cabinets de conseil qui effectuent des audits énergétiques sur les bâtiments et aident les propriétaires à comprendre comment se conformer à la loi.
Certains propriétaires ont fait marche arrière. En mai, deux complexes d’appartements avec jardin dans le Queens et le propriétaire d’un immeuble à usage mixte à Manhattan ont poursuivi la ville, alléguant que la loi les imposerait, ainsi qu’à d’autres, des amendes «draconiennes» et demandant que l’application soit bloquée.
Les responsables de la ville, qui n’ont pas voulu commenter les litiges en cours, ont déclaré qu’ils étaient sympathiques aux propriétaires en difficulté et qu’ils pouvaient renoncer ou réduire les amendes pour ceux qui faisaient des efforts de « bonne foi » – une marge de manœuvre inscrite dans la loi locale 97. La ville est toujours en train de rédiger des règles. pour avoir appliqué la loi et a interrompu un programme de financement qui paierait les types de rénovation dont de nombreux bâtiments auront besoin.
Mais l’administration du maire Eric Adams s’est également engagée à appliquer la loi et à tenir les propriétaires d’immeubles responsables dans le cadre d’un vaste effort de lutte contre le changement climatique. Et une récente décision de la Cour suprême limiter la capacité du gouvernement fédéral à contrôler les émissions a rendu critique la lutte contre le changement climatique au niveau local.
« La loi locale 97 dit à tout le monde dans le secteur immobilier : le changement climatique est votre problème », a déclaré Rohit T. Aggarwala, responsable du climat de la ville. « Une partie intégrante de l’industrie de l’immobilier est de passer à un avenir sans carbone. »
La loi locale 97 vise à réduire les émissions des grands bâtiments de 40 % en dessous des niveaux de 2005 d’ici 2030 et de 80 % d’ici 2050. Elle s’applique à la plupart des structures de plus de 25 000 pieds carrés, qui représentent plus de la moitié de la superficie construite de la ville. La loi vise à les amener à utiliser moins d’énergie dans l’ensemble et à passer des combustibles fossiles à l’électricité pour des choses comme le chauffage.
« La mission fondamentale est de mettre les bâtiments sous régime carbone », a déclaré Paul Reale, directeur de la recherche sur les opérations de construction au Building Performance Lab de la City University of New York.
Les dirigeants de l’immobilier se sont opposés à la loi locale 97 en raison des coûts qu’elle impose et parce qu’elle cible les grands bâtiments, laissant les plus petits et d’autres catégories de biens immobiliers s’en tirer.
Les membres du secteur immobilier ont également remis en question la ruée vers l’électrification, demandant si le réseau peut gérer une demande accrue et avertissant d’éventuelles pannes. Ils reprochent à la loi de tenir les bâtiments responsables des émissions de carbone générées par les centrales électriques qui fournissent leur électricité et dépendent toujours des combustibles fossiles.
« C’est en dehors du contrôle du propriétaire de l’immeuble », a déclaré Zachary Steinberg, vice-président senior de la politique au Real Estate Board de New York, un groupe de pression.
Actualisé
août 16 février 2022, 10 h 05 HE
La loi de New York a inspiré une législation similaire dans d’autres villes, dont Boston et Washington. Les lois vont de pair avec le mouvement « tout électrifier » qui balaie les municipalités à travers le pays.
Les bâtiments plus récents semblent généralement avoir plus de facilité à se conformer à la loi que les plus anciens. Beaucoup dépendent déjà de l’électricité pour le chauffage, et certains peuvent également être en mesure de répercuter les coûts sur leurs locataires, qui consomment une grande partie de l’électricité utilisée dans un bâtiment. Pouvoir promouvoir leurs bâtiments comme étant à faible émission de carbone peut profiter aux propriétaires, car de nombreuses entreprises souhaitent louer des espaces dans des propriétés qui correspondent à leurs propres objectifs de durabilité.
« Cela augmente la valeur des actifs », a déclaré Jimmy Carchietta, fondateur et directeur général du groupe Cotocon, une société d’ingénierie avec une activité en plein essor dans le domaine des audits énergétiques des bâtiments.
Propriétés Brookfield, par exemple, annoncé récemment qu’il utiliserait l’hydroélectricité pour faire fonctionner son immeuble de bureaux One Manhattan West.
L’organisation Durst, l’un des plus anciens promoteurs immobiliers de la ville, affirme que la plupart de ses bâtiments atteindront les seuils de 2024, mais s’attend à une amende de 2,4 millions de dollars par an pour One Bryant Park, un gratte-ciel de Midtown Manhattan et siège de Bank of America. et les activités de banque d’investissement.
Lorsqu’il a été achevé en 2010, One Bryant Park a été présenté comme un modèle de construction verte. Mais le bâtiment de 51 étages consomme beaucoup d’énergie car il est entièrement occupé, Bank of America a des salles de marché qui fonctionnent 24 heures sur 24 et Durst fait des cycles dans beaucoup d’air frais.
« La loi telle qu’elle est rédigée punit la densité », a déclaré le président du promoteur, Douglas Durst, qui a souligné que les bâtiments peu peuplés qui consommaient moins d’énergie pourraient ne pas être pénalisés, même s’ils étaient inefficaces.
La rédaction des règles de la loi, puis leur application, incombent au Département des bâtiments et à son nouveau Bureau de la performance énergétique et des émissions des bâtiments. Le bureau travaille sur les appels de 89 bâtiments qui, selon la ville, dépassent leurs limites d’émissions de 40% ou plus. En outre, 21 hôpitaux à but non lucratif ont fait appel et neuf cas ont été traités.
La ville offre des conseils gratuits aux propriétaires et aux gestionnaires d’immeubles par le biais d’un programme appelé le Accélérateur NYC. Mais un programme de financement l’offre de prêts à faible coût a été suspendue pour révision après avoir financé seulement deux projets. On ne sait pas quand le programme sera à nouveau opérationnel.
M. Aggarwala a attribué la pause aux difficultés de croissance d’un nouveau programme, et il a noté que le financement était disponible auprès d’autres sources.
Les responsables immobiliers ont cherché d’autres moyens de se conformer à la loi locale 97. Les responsables de la ville affirment que le commerce du carbone, un arrangement dans lequel les propriétaires d’immeubles achètent des crédits de propriétés à faibles émissions, n’est pas envisageable. Mais les propriétaires peuvent être en mesure de compenser leurs émissions de carbone en achetant des certificats d’énergie renouvelable pour financer des projets qui fourniront de l’énergie propre aux cinq arrondissements. Cependant, seul un nombre limité de RECs, comme on les appelle, seront disponibles à court terme, selon les responsables de la ville.
«La loi locale 97 a beaucoup de bâtons – elle n’a pas beaucoup de carottes», a déclaré M. Steinberg de la Chambre immobilière. « Nous devons avoir une vraie conversation sur un programme d’abattement fiscal. »
Les militants écologistes et autres se méfient des échappatoires qui permettraient aux propriétaires d’éviter de réduire les émissions de leurs bâtiments.
« Nous devons agir de toute urgence », a déclaré John Mandyck, directeur général de l’Urban Green Council, qui comprend des écologistes et des promoteurs immobiliers. « Le climat n’attend pas. »
